主题：2014年房地产行业投资策略:政策变革下的修复性行情

2013 年行情回顾

   2013 年房地产板块表现弱于大盘,行业涨幅排名29 个中信一级行业的倒数第四位。行业全年呈现震荡下行的态势,年初和年末的两轮房地产调控压制了板块表现,一线公司跌幅较大。全年房地产板块的机会主要在于自贸区带来的主题投资机会。

   政策逐步从行政性调控向市场化改革过渡

   房价的节节高涨推动了两轮房地产政策的出台,2013 年仍是地产调控之年。新国五条的出台并未改变行业基本面的变化趋势,调控的边际效应减弱,区域出现一定分化,一二线城市的房价逐月攀升,政策全年保持紧绷状态,三四线城市房价涨幅较小,政策压力不大,部分地方政策松动。

   行政性调控逐步走到顶峰,2014 年房地产长效机制建设有望取得实质进展。土地制度改革、新型城镇化推动和房产税推广将在新的一年有较大突破。14 年将是行政性调控向市场化改革的过渡之年,政策预期的变化将对房地产业产生积极的影响。 基本面回落,区域分化态势延续 受益于需求的加速释放,2013 年房地产基本面大幅回升,房地产销售面积和销售额大幅增长,但同期房地产开发投资额、购Z土地面积和新开工面积增速较为平稳。我们判断明年基本面小幅回落,销售额增速回落至8%,投资增速回落至17.5%。明年区域分化的态势将延续,一二线供求格局难改,房价上涨压力下仍是调控焦点区域,三四线城市房地产问题的解决在于新型城镇化的建设力度。

投资策略及重点公司

   当前政策压力仍大,基本面处于下行过程中,但行业估值非常低,已较为充分的反映了行业悲观预期。考虑行业回归至低速增长,我们维持行业中性投资评级。

   对于2014 年房地产板块投资机会,我们定义为预期改变下的估值修复。当前估值处于底部,地产公司业绩增速明确,一季度面临估值切换。下半年随着房价压力缩小,政策有放松空间,市场化改革推进也有利于提升行业估值。 建议关注两类公司,一是销售增速较高、业绩增长稳定的全国布局龙头企业,二是受益新型城镇化,在经济发达二三线城市具有竞争优势的企业。推荐公司为招商地产(000024)、华夏幸福(600340)、荣盛发展(002146)。

   风险提示

   房地产调控政策风险以及销售不达预期。